Материальная зависимость: себестоимость стройки жилья выросла за 2022 год, несмотря на откат цен

За прошедший год себестоимость строительства петербургских новостроек выросла, по разным оценкам, на 7,5%-11%. Основная доля пришлась на подорожание стройматериалов и инженерии, которое началось далеко не в прошлом году, а раньше, и по некоторым позициям достигало 50%. Откат цен назад в прошлом году начался, но к прежним значениям они пока так и не вернулись.

Сейчас аналитики отмечают снижение цен практически во всех основных категориях стройматериалов, что приводит и к постепенному снижению себестоимости. Одна из причин в том, что на ценообразование перестали влиять ажиотаж и панические настроения, знаковые для прошлого года.

То вверх, то вниз

В ГК «РКС Девелопмент» отмечают, что себестоимость строительства жилья в России вернулась к значению середины февраля прошлого года: в сравнении с показателем конца 2020 года превышение на конец 2022 года составило 37,1%, в середине февраля — 37,6%. Для сравнения, в пиковом марте оно было свыше 55%. В Группе RBI в конце 2022 года прогнозировали рост по его итогам в пределах 10–11%.

— Себестоимость строительства за год выросла на 10–12%, — назвала близкие показатели Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Она менялась в течение года: весной был резкий рост цен, а с июня мы фиксируем небольшое плавное падение. Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья.

В Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» отметили, что в 2022 году себестоимость строительства не просто вдруг выросла, а продолжила расти. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), напомнила, что за 2021 год в Петербурге она выросла в среднем на 50%.

— Б О льшую долю в себестоимости строительства, конечно, занимают строительно-монтажные работы (около 65%), в том числе отделка, монтаж инженерных сетей, непосредственно затраты на возведение зданий, монолитного каркаса, остекление балконов и лоджий и др. Сюда же входит и стоимость самих стройматериалов, — добавила она.

Но есть и много других влияющих на себестоимость факторов. По словам эксперта, при оценке ее динамики и важно учитывать характеристики конкретного объекта, включая объемы используемых материалов, их виды, сложность самого проекта. Она также зависит от того, город это или область, общего объема застройки, включения в проект подземных паркингов и других инфраструктурных объектов, а также от того, ведется ли застройка на свободном участке или это редевелопмент.

— По отдельным позициям мы в течение года наблюдали локальные скачки стоимости. — добавил Георгий Криницын, директор по закупкам ГК «А101». — На отдельные позиции они могли достигать 30–80%, но в основном этот показатель был ниже. К примеру, инженерное оборудование подорожало в среднем на 15%. В то же время, сейчас мы наблюдаем заметное снижение цен на общестроительные материалы отечественного производства, отчасти вызванное сокращением возможности их экспорта.

Павел Гаврилов, вице-президент блока создания проектов GloraX, привел данные ДОМ.РФ, согласно которым в декабре прошлого года медианная себестоимость строительства одного квадратного метра жилой недвижимости в Санкт-Петербурге увеличилась на 7,4% до 65,5 тыс. рублей по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Такая динамика объясняется изменением цен на материалы и рабочую силу.

— Практика показывает, что больше всего изменилась стоимость инженерного оборудования, а также зарубежных строительных и отделочных материалов, по которым наблюдается дефицит, — добавил он. — Дело в том, что ряд зарубежных производителей покинул российский рынок, что привело с одной стороны к дефициту отдельных позиций, а с другой — к спекулятивному росту цен, который достигал 30%. Ориентируясь на зарубежных коллег, российские поставщики также повысили расценки на 15%. Впрочем, к концу года цены снизились благодаря созданию альтернативных логистических цепочек. Тем не менее, они не вернулись на прежний уровень.

Также в строительстве сохраняется кадровый голод. Как отметил Павел Гаврилов, в прошлом году произошел отток иностранной рабочей силы, который повлиял на уровень зарплатных ожиданий в строительной отрасли. По этой причине расходы на фонд оплаты труда увеличились.

— В среднем, за последний год удорожание себестоимости по нашим объектам составило порядка 15%, — говорит Наталья Кукушкина. руководитель группы маркетинга компании ЦДС . — При этом в каждом сегменте себестоимость изменилась в своих пределах. Чем выше класс объекта, чем больше в нем импортных материалов и комплектующих, тем более заметно выросли расходы на СМР.

Адаптация. Опять

В прошлом году застройщикам пришлось оперативно менять цепочки поставок, искать новых производителей. Как отметила Ольга Трошева, в особенности это коснулось девелоперов, реализующих недвижимость премиум-сегмента — многие материалы для отделки таких ЖК поставлялись из-за границы.

При этом некоторые девелоперы ведут работу по импортозамещению стройматериалов давно и планомерно. Так, по словам Георгия Криницына, к 2022 году в товарной корзине группы лишь 9% материалов и оборудования можно отнести к импортным — то есть поставляемым из-за рубежа.

— Мы смогли заместить большую часть ушедших и уходящих брендов на аналоги от российских производителей и предприятий из дружественных стран, в том числе Турции и Китая, — уточнил он. — Для этого, в частности, была обеспечена работа мобильного офиса наших специалистов в Турции: они проанализировали нужные нам производства, оценили их мощности и качество продукции, провели переговоры с контрагентами. В результате мы заключили контракты на поставку материалов и оборудования. Ряд других ключевых позиций удалось заменить на качественные китайские аналоги. Это, в частности, газораспределительные щиты, PЕ-Х, горелки и оконная фурнитура.

При выборе поставщиков основной акцент делался на качестве материалов и оборудования — оно должно быть не ниже того, что было заявлено потребителям, и достойные аналоги удалось найти на внутреннем рынке и в дружественных странах.

В целом же, нивелировать фактор подорожания стройматериалов компании помогает заключение длительных контрактов. Как отметил Георгий Криницын, ГК «А101» выстраивает долгосрочные отношения с поставщиками, закупая позиции более крупными партиями. Это позволяет добиться существенных скидок и создавать значительные запасы, иногда на весь год, что важно в условиях ценовой волатильности.

Есть и игроки, которые импортные материалы не использует вообще — например компания «КВС».

— Так как мы строим жилье массового сегмента, импортные отделочные материалы мы не используем, — говорит Анжелика Альшаева. — Мы продолжаем работать со всеми производителями, с которыми работали ранее.

— Снизить себестоимость строительства без потери качества возможно, если использовать BIM, которое оптимизирует управление процессами в проектировании и строительстве на всех стадиях, — добавил Павел Гаврилов. — Еще один способ — механизировать процессы строительства, использовать префаб-изделия. Например, использование автоматических штукатурных станций не только снизит издержки на рабочую силу, но и улучшит финальное качество отделки, а также сократит сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Поживем — увидим

Изменение себестоимости строительства в 2023 году во многом будет зависеть от внешних факторов, считает Наталья Кукушкина.

По ее словам, в последнее время цены на базовые строительные материалы (песок, цемент, арматура, кирпич) стабилизировались и вернулись к уровню двухлетней давности. Одна из причин такой коррекции в том, что эти материалы практически не идут на экспорт и цены на них меньше подвержены влиянию внешних факторов. В то же время, такие позиции как сложное инженерное оборудование (вентиляционные системы, клапаны, автоматика и т.д.) за последний год подорожали на 30–50 %, и пока не видно предпосылок для снижения цен. Большая часть этих позиций импортировалась из-за границы, что напрямую сказалось на их текущей стоимости за счет усложнения логистики поставок.

— Если мы не увидим радикального ухудшения ситуации, то наиболее вероятен сценарий, при котором себестоимость строительства стабилизируется, плавно увеличиваясь в пределах инфляции, — подытожила она. — В случае же смягчения внешнего давления, можно ожидать снижения цен на ряд позиций, таких как инженерное оборудование и отделочные материалы.

— В этом году мы ожидаем рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки, — добавляет Анжелика Альшаева. — Однако в целом сильных всплесков себестоимости строительства мы не ожидаем. В частности, потому, что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье».

Ольга Трошева считает, что в текущем году, как и в предыдущем, многое будет зависеть от инфляции, которая сказывается практически на всех видах работ и товаров.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»