Это вина застройщиков: эксперты по недвижимости объяснили, почему господдержка не реанимирует рынок новостроек

По данным аналитиков, за два месяца зимы в Петербурге в продажу не вышел ни один новый проект.

НЕВСКИЕ НОВОСТИ | Надежда Капранова

Темп вывода новых проектов в Петербурге значительно снизился — за I квартал 2023 года было выведено в продажу на 40 % меньше жилых и апарт-комплексов, чем за аналогичный период 2022 года. За два месяца зимы в регионе в продажу не вышел ни один новый проект, сообщил «Деловой Петербург». По мнению аналитиков, для поддержки жилищных проектов нужна программа субсидирования ставок проектного финансирования для застройщиков. Суть программы — такая ставка не будет превышать текущий уровень ключевой ставки ЦБ вне зависимости от динамики продаж.

Такая мера поддержки может возыметь негативный эффект для рынка нового жилья в Петербурге, предупредил в беседе с НЕВСКИМИ НОВОСТЯМИ вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер .

«Считаю, что поддержка государства строительной отрасли нужна. Однако ее формы нуждаются в дальнейшей проработке и тестировании. Опыт последних лет показал, что возможны и нежелательные последствия, такие как неоправданный рост цен на первичку и диспропорцию между новостройками и вторичным рынком».

Сейчас основная тенденция на первичном рынке Петербурга — это стагнация, считает эксперт. Спрос упал, что ведет к снижению цен. Но отсутствие вывода новых проектов должно будет в будущем привести к росту стоимости жилья. Однако есть и перетекание спроса на вторичный рынок. Факторов много, и они противоречивы. Но до начала роста цен на первичку еще далеко.

НЕВСКИЕ НОВОСТИ | Надежда Капранова «Что касается стимулирования спроса на первичном рынке, то сегодня вряд ли можно придумать что-то сильно новое, чем такие инструменты, как акции, скидки, рассрочки», — отметил Гинковкер.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский рассказал в беседе с агентством, что от государственных субсидий скорее выиграют петербургские застройщики, нежели покупатели первичного жилья. Если так, это никак не поможет реанимировать рухнувший рынок.

«Власти предлагают субсидирование ставок для самих застройщиков, чтобы застройщикам выдавать более "дешевые" деньги. Я так понимаю, что раз появилось это предложение от чиновников, то, вероятно, есть какой-то посыл снизу, от самих застройщиков. А насколько такая помощь будет эффективна, трудно сказать. Думаю, это просчитанный вариант, согласованный между застройщиками и чиновниками».

Застройщикам это нужно, чтобы получать деньги практически по себестоимости. По ставке рефинансирования они взять не могут, кредиты они получают по более высокой ставке (ставка рефинансирования плюс маржа банка). Тут маржи банка не будет, ее покроет государство.

НЕВСКИЕ НОВОСТИ | Надежда Капранова «Логика застройщиков такова: "Мы не будем снижать цены на те объекты, которые строим. Дайте нам лучше денег, мы будем и дальше продолжать строить объекты, которые будем продавать по ценам, за которые никто не покупает". А опустили бы стоимость, хоть движуха началась бы. Было же в 2014–2015 годах, когда рынок регулировал процесс. Застройщики быстро перестроились: снизили стоимость, подняли продажи и достаточно спокойно продолжили работу. Сейчас антилогика: цены упорно идут вверх. Только ленивый не говорит о затоваривании рынка. Для государства поддерживать это — уже дорогое удовольствие», — подчеркнул Дмитрий Щегельский .

Эксперт прогнозирует, что застройщики в прайсах продолжат индексировать цены вверх, хотя очевидно, что из-за нынешней стоимости рынок неактивный. Даже акции и скидки не спасают: делаются скидки от цен, которые подняты, «черная пятница по-русски».

На рынке первичной недвижимости спрос не растет. Он остается на том же уровне, что и в начале марта, а это значит невысокий. По подсчетам Щегельского, если сравнивать с мартом 2022 года, он снизился в два раза.

Чтобы поднять спрос, должны произойти какие-то изменения, которые привлекут покупателя на первичный рынок. Либо у покупателя появятся деньги и уверенность в завтрашнем дне, либо цены спустятся до возможностей покупателя.

НЕВСКИЕ НОВОСТИ | Надежда Капранова «Надежда есть, что застройщики будут снижать цены, но, как сказал Стасишин в одном из интервью: "Знаем, чем закончится снижение цен: будет скидка на 5 % — покупатель будет сидеть и ждать 10 %. Будет 10 % — будут считать, что скоро будет 20 %. И так и досидятся, пока застройщики не обанкротятся, потому что будут продавать ниже себестоимости. Не ждите". Нужно снизить так, чтобы не создать антиажиотаж. А они не знают, как это сделать. Сливки снимет первый: кто первый снизит цены, тот и получит всех покупателей, остальные по остаточному принципу», — считает Дмитрий Щегельский .

В то время как на вторичном рынке цены начинают медленно снижаться, стоимость первички идет вверх. Сейчас если собственник хочет продать квартиру от застройщика, ему нужно снизить стоимость минимум на 30 %, отмечает эксперт.

«Вот эта магическая цифра 30 % и может стать новым драйвером в продажах квартир в новостройках. Нужно приблизить цену в новостройке к реальной цене вторички. Но мы говорим о новой вторичке, которую застройщики ввели в эксплуатацию», — предложил Щегельский. Анна Терская

Источник

Предложить новость