Покупаете квартиру? Гайд «Фонтанки», как узнать, что будут строить рядом с вами

При покупке квартиры в новостройке полностью доверять рендерам застройщика — дело неблагодарное. Нарисовать можно и вид из окна, и скверик около дома, а по итогу вырастает паркинг или новый жилой квартал. С шумной транспортной развязкой по соседству. «Фонтанка» рассказывает, как и где искать информацию, которая поможет вам снизить риски получения неприятного сюрприза.

Генплан и ПЗЗ

Генеральный план города — самый главный документ, «градостроительная конституция». Он делит город на функциональные зоны, которые и определяют развитие территории: под жилую застройку разной этажности, рекреационные зоны, транспортную, промышленную зоны, кладбища и так далее. Он поможет вам «оглядеться» при покупке квартиры и прикинуть, как будет выглядеть территория по соседству в будущем.

Также Генплан содержит информацию, где разместились или только будут размещены важные с точки зрения развития города объекты: от крупных медучреждений и школ на 825 и более учеников, до станций метро, депо, дорог, транспортных развязок и объектов мусоропереработки. Полный список того, о каких объектах речь — в соответствующем городском законе «О видах объектов регионального значения, подлежащих отображению на Генеральном плане Санкт-Петербурга».

Посмотреть Генплан можно либо на градостроительном портале комитета по градостроительству и архитектуры , либо на карте региональной геоинформационной системы (РГИС ).

На Градпортале в Генплане доступны разные слои: непосредственно функциональные зоны, а также улично-дорожная сеть, транспортные развязки, линии и станции метро (они вместе с линиями скоростных трамваев указаны в пункте 5 «Городской транспорт»), зоны рекреационного назначения.

«Фонтанка.ру»

«Фонтанка.ру»

Нужно иметь ввиду, на обоих порталах вы видите действующую в настоящее время версию документа, тогда как подготовлен проект нового Генплана, который Заксобрание города планирует утвердить осенью 2023 года . Новый документ определит развитие города до 2040 года с прогнозом до 2050 года.

Проект нового Генплана можно скачать на ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) — по этой ссылке . Как рассматривать карты в проекте Генплана, рассказывал центр экспертиз «ЭКОМ» . После того, как документ будет принят Заксобранием, подписан губернатором и вступит в силу, на Градпортале будет отображаться актуальная версия Генплана.

Второй документ — это правила землепользования и застройки. ПЗЗ расскажут вам более детально, чем Генплан, что можно строить, какой высоты и объемов на конкретной территории. Он разбивает территорию на конкретные подзоны, по каждой из которых прописаны виды разрешенного использования и высотный регламент. ПЗЗ утверждены соответствующим постановлением правительства, посмотреть его можно по ссылке . В приложении № 2 описаны непосредственно территориальные зоны, в приложении № 3 можно посмотреть высотный регламент территории (какой максимальной высоты можно построить объекты в этом месте).

«Фонтанка.ру»

Чем вам помогут Генплан и ПЗЗ

Приобретая квартиру, да и другую недвижимость, вы сможете по Генплану и ПЗЗ оценить, что и как построят вокруг вас в будущем. Например, если вашу потенциальную квартиру окружают поля или пустыри, которые в Генплане значатся как жилая многоэтажная застройка, значит, там когда-нибудь появятся многоэтажки, которые в том числе могут заслонить и вид из окна. А вместе с соседними новостройками как минимум вырастут транспортные потоки и пробки. Если по Генплану рядом с вашим домом намечена транспортная развязка — она там появится, и уровень шума неизбежно возрастет.

Также транспортные развязки в Генплане вместе с расположением улично-дорожной сети, вместе с линиями и станциями метро помогут вам сориентироваться, насколько удобно будет добираться на работу, учебу и места проведения досуга. И насколько в будущем ваше жилье может быть привлекательно, например, для аренды.

Проект планировки территории (ППТ)

Проект планировки территории (ППТ) — этот документ разрабатывается на конкретную небольшую территорию: квартал, микрорайон, несколько участков. ППТ поведает вам, где и как конкретно разместятся дома, школы, детсады, улицы, объекты капитального строительства и так далее.

«Фонтанка.ру»

Градпортал покажет вам номер конкретного утвержденного ППТ на интересующую вас территорию. Найти этот документ можно просто забив соответствующее название с номером и датой. Также на сайте комитета по градостроительству все ППТ до 30 июня 2021 года рассортированы по районам , все более «свежие» ППТ публикуются во вкладке реестра наборов открытых данных.

Как проверить, правда ли сквер — это сквер

Если рядом с выбранным вами домом есть внешне зеленые зоны, сквер, лесок — это еще не значит, что они действительно являются лесом или сквером и не будут застроены.

Для проверки откройте РГИС во вкладке «Зеленые насаждения» и поставьте галочку. Как это сделать — на видео ниже:

«Фонтанка.ру»

Затем ищите интересующий вас «сквер» на карте. Он действительно будет являться сквером, если включен в перечень ЗНОП (зеленых насаждений общего пользования). У каждого ЗНОП есть номер. Клик на конкретное место в ЗНОПе на карте РГИС покажет вам границы этой зеленой территории. Застройка ЗНОП запрещена.

Отметим, что даже ЗНОПы в Петербурге периодически теряют свой «зеленый» статус, однако сделать это не так просто — только с помощью изменения закона, который должен рассмотреть и одобрить Заксобрание города. Если же ваш «сквер» — не ЗНОП, никакой гарантии, что он будет сохранен, нет. Даже если он выглядит как самый настоящий «лес».

Конечно, ни Генплан, ни ПЗЗ, ни ЗНОП не уберегут покупателя на 100 % от неординарных ситуаций. Например, когда застройщик после ввода одного дома в эксплуатацию разделил участок под ним пополам, чтобы на второй половине этого участка появился еще один дом вместо паркинга. А такая история произошла с ЖК «Балканы» , жители которого в итоге добились справедливости в Верховном суде . Однако знание основных градостроительных документов снизит шансы на разочарование от покупки.